行政执法公示

墨政行复决字〔2024〕第7号

申请人：封某华，男，哈尼族，1951年*月*日生，身份证号码53272319********，住墨江县联珠镇*号，电话135779*****。

申请人：吴某华（封某华妻子），女，拉祜族，1956年*月*日生，身份证号码53272319********，住墨江县联珠镇*号，电话137699*****。

申请人：封某武（封某华儿子），男，哈尼族，1982年*月*日生，身份证号码53272319********，住普洱市思茅区普洱大道*号，电话137699*****。

申请人：吴某琼（封某华女儿），女，傣族，1991年*月*日生，身份证号码53272319********，住墨江县联珠镇南正街*号。电话137699*****。

委托代理人：王敏，北京市盈科（济南）律师事务所律师，执业证号13701200111074525，代理权限为特别授权代理。

被申请人：墨江哈尼族自治县不动产登记中心，法定代表人张洁（主任），统一社会信用代码12532723MBOU695823，住所墨江县政务服务管理局二楼。

申请人不服被申请人于2024年7月5日作出的《不予登记告知书》，于2024年7月19日以邮寄方式向墨江哈尼族自治县人民政府（以下简称本机关）提交行政复议申请，本机关于2024年7月26日依法已予受理。本机关受理行政复议申请后，向申请人发出了行政复议申请受理通知书，向被申请人发出了行政复议被申请人答复通知书，被申请人在法定期限内作出答复并提交了相关证据材料，案件现已审理终结。

申请人请求:1.撤销被申请人于2024年7月5日作出的《不予登记告知书》；2.责令被申请人将所有申请人作为权属共有人登记在案涉墨国用（2011）第222号国有土地使用证、墨江县房权证联珠镇字第201110661号、201110662号，墨国用（2015）第001140号国有土地使用证、墨江县房权证联珠镇字第201519830号、201519831号权属证件中；3.责令被申请人赔偿因其登记错误给申请人造成的损失。

申请人称：一、复议人均是案涉房产的所有人，被申请人依法应将其登记为房产共有人。本案案涉房屋系拆迁安置的宅基地上自建房和安置的商铺，均是以户为安置对象，案涉房产系全家人共同出资出力建盖(住宅)或者是对全家人共同出资出力建盖的房屋的安置(商铺)，是复议人的共同共有财产，理应是共有，当然依法应将其登记为房产共有人。

二、案涉房屋等权属已于2020年9月30日注销了抵押权登记，现不处于抵押状态，加名无需征求其他人同意。从复议人在被申请人查询的相关证件的备注中可见，案涉房屋等权属已于2020年9月30日注销了抵押权登记，现不处于抵押状态，加名无需征求其他人同意，被申请人的理由不当。

综上所述，被申请人对当地政策熟知，但未尽职尽责，尤其在复议人申请后仍不履行调查核实义务，故根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》等相关法律之规定，依法提起复议，请贵局对本案高度重视，支持复议人的复议请求！

申请人为证明其主张，向本机关提交了如下证据材料：1.行政复议申请书；2.权属共有说明书；3.不予登记告知书；4.拆迁安置协议；5.墨国用（2011）第222号土地使用权证复印件；6.墨江县房权证联珠镇字第201110661号复印件；7.墨江县房权证联珠镇字第201110662号复印件；8.《土地登记审批表》（2011.149号）复印件；9.墨国用（2015）第001140号土地使用权证复印件；10.墨江县房权证联珠镇字第2015119830号复印件；11.墨江县房权证联珠镇字第2015119831号复印件；12.墨江县房屋所有权初始登记申请书；13.封某华、吴某华、封某武、吴某琼4人身份证复印件。

被申请人称：2011年6月27日，封某华向墨江县国土资源局申请办理位于联珠镇后茶山安置点的国有土地使用证，经审核相关材料，墨江县国土资源局颁发了墨国用（2011）第222号的国有土地使用证，权利人为封某华。2011年8月17日，申请人封某华、吴某华向墨江县住房和城乡建设局申请办理墨国用（2011）第222号土地上所建房屋的房产证，经审核相关材料，墨江县住房和城乡建设局为封某华、吴某华颁发了墨江县房权证联珠镇字第201110661、201110662号房屋所有权证，权利人为封某华、吴某华共同共有。

2015年11月11日，封某华向墨江县住房和城乡建设局申请办理根据拆迁安置协议而得的联珠镇凤凰新城二期水岸嘉苑4-S7商铺的房产证，经审核相关材料，墨江县住房和城乡建设局为封某华、吴某华颁发了墨江县房权证联珠镇字第201519830、201519831号的房屋所有权证，权利人为封某华、吴某华共同共有。2015年12月8日，墨江哈尼族自治县哈尼大道建设办公室向墨江县国土资源局申请办理人封某华、吴某华等22户安置户的商铺国有土地使用证，经审核相关材料，墨江县国土资源局为封某华、吴某华颁发墨江县房权证联珠镇字第201519830、201519831号房屋所有权证对应的墨国用（2015）第001140号国有土地使用证，权利人为封某华、吴某华共同共有。

2017年10月09日，封某华、吴某华、刘某伟三人共同到墨江哈尼族自治县不动产登记中心申请办理不动产抵押登记，用封某华、吴某华名下2套房产与刘某伟名下2套房产，共4套房产为刘某伟向银行贷款提供抵押担保，抵押权人墨江哈尼族自治县农村信用合作联社涟漪信用社，《最高额抵押合同》合同编号0813013557170930210000002，债务履行期限2017年09月30日起2020年09月30日止。

2020年09月30日，封某华、吴某华、刘某伟三人共同向墨江哈尼族自治县不动产登记中心申请办理抵押注销登记，经审核，不动产登记中心为封某华、吴某华、刘某伟三人办理了不动产抵押注销登记。同日（2020年09月30日），封某华、吴某华、刘某伟三人与墨江哈尼族自治县农村信用合作联社涟漪信用社工作人员共同再次申请办理不动产抵押登记，用封某华、吴某华名下2套房产与刘某伟名下2套房产，共4套房产为刘某伟向银行贷款提供抵押担保，抵押权人墨江哈尼族自治县农村信用合作联社涟漪信用社，《抵押合同》合同编号0813013557200929110000005，债务履行期限：2020年09月30日起2021年09月30日止，截至目前，仍处于抵押状态。

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定及《抵押合同》第3.5条“抵押权存续期间，甲方出租抵押物的，应当书面通知乙方并将抵押事实告知承租人，且出租期限不得长于贷款期限。以其他方式处分抵押物的，应事先征得乙方书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员，由此获得的收益按照第3.11条的约定处理”的约定。以其他方式处分抵押物的，应事先征得墨江哈尼族自治县农村信用合作联社（现为云南墨江农村商业银行股份有限公司）书面同意。故我中心收到封某华的变更登记（加名）申请后，于2024年6月28日函告云南墨江农村商业银行股份有限公司，云南墨江农村商业银行股份有限公司回复我中心不同意封某华户办理不动产变更登记申请（加名）。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条之规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请变更登记。权利人申请变更登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。”申请人封某华未按上述规定提供相关材料。

经我中心查阅墨国用（2011）第222号国有土地使用证、墨江县房权证联珠镇字第201110661、201110662号;墨国用（2015）第001140号国有土地使用证、墨江县房权证联珠镇字第201519830、201519831号办证档案资料，根据《土地登记办法》第六条“土地登记应当由当事人依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外”和《房屋登记办法》第八条“办理房屋登记时，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”、第十三条“共有房屋，应当由共有人共同申请”之规定，原土地、房屋登记簿记载无误。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条：“不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予变更，并书面通知申请人。”之规定，封某华提出的变更申请不属于受理范围。

综上所述，本中心作出的不予受理变更登记事项的答复认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。

被申请人为证明其行政行为合法，向本机关提交了如下证据材料：1.2011年6月17日封某华填写的土地登记申请书，欲证明：办理墨国用（2011）第222号的国有土地使用证时，登记申请由封某华本人提出，无其他申请人。2.2008年6月15日封某华与墨江哈尼族自治县哈尼大道建设办公室签订的《拆迁安置协议》,封某华与墨江哈尼族自治县哈尼大道建设办公室的签订的《商铺安置协议书》；欲证明：该两份协议书仅有封某华一人签字。3.建设单位（个人）名称为封某华的《建设工程规划许可证》，建设单位名称为封某华的《建设工程施工许可证》，申请人为封某华、共有人为吴某华的《房屋所有权登记申请书》；欲证明：封某华、吴某华依申请办理墨江县房权证联珠镇字第201110661、201110662号房产证的依据及办理墨江县房权证联珠镇字第201110661、201110662号房产证时，登记申请由封某华、吴某华共同提出，无其他申请人。4.2015年11月11日，申请人为封某华、共有人为吴某华的《墨江县房屋所有权初始登记申请书》，封某华、吴某华签署的询问笔录；欲证明：办理墨江县房权证联珠镇字第201519830、201519831号的房产证时，登记申请由封某华、吴某华共同提出，无其他申请人，及该房屋为封某华、吴某华共同共有。5.墨江哈尼族自治县哈尼大道建设办公室提交的申请人封某华、吴某华等22户《本次办证商铺情况说明》，欲证明：统一办理封某华、吴某华等22户国有土地使用权证依据（权利人封某华、吴某华，证号为墨国用（2015）第001140号）。6.2017年9月30日，封某华、吴某华、刘某伟三人与墨江哈尼族自治县农村信用合作联社涟漪信用社工作人员签署的《不动产登记申请书》，封某华、吴某华与墨江哈尼族自治县农村信用合作联社涟漪信用社签订的《最高额抵押合同》，封某华、吴某华、刘某伟三人办理抵押登记时现场签字照片，欲证明：2017年10月09日，封某华、吴某华、刘某伟三人申请办理抵押登记的事实。7.2020年9月30日，封某华、吴某华、刘某伟三人与墨江哈尼族自治县农村信用合作联社涟漪信用社工作人员签署的《不动产登记申请书》，《不动产登记证明》，墨江哈尼族自治县农村信用合作联社涟漪信用社出具的《证明》；欲证明：2020年9月30日，封某华、吴某华、刘某伟三人申请办理抵押注销登记的事实。8.封某华、吴某华、刘某伟三人与墨江哈尼族自治县农村信用合作联社涟漪信用社工作人员签署的《不动产登记申请书》，封某华、吴某华与墨江哈尼族自治县农村信用合作联社涟漪信用社签订的《抵押合同》，封某华、吴某华、刘某伟三人与墨江哈尼族自治县农村信用合作联社涟漪信用社工作人员现场签字照片，欲证明：2020年09月30日，封某华、吴某华、刘某伟三人共同再次申请办理抵押登记的事实。9.《墨江哈尼族自治县不动产登记中心关于抵押人封某华申请办理不动产权证变更（加名）的函》，10.《云南墨江农村商业银行股份有限公司关于不同意封某华申请办理不动产权变更（加名）的回函；欲证明：墨江哈尼族自治县不动产登记中心于2024年6月28日函告云南墨江农村商业银行股份有限公司，云南墨江农村商业银行股份有限公司不同意加名的事实。

本机关审理查明：2020年09月30日，封某华、吴某华、刘某伟三人与墨江哈尼族自治县农村信用合作联社（现云南墨江农村商业银行股份有限公司）工作人员共同到墨江哈尼族自治县不动产登记中心申请办理不动产抵押登记，用封某华、吴某华名下2套房产所有权（墨江县房权证联珠镇字第201519830号、201519831号和墨江县房权证联珠镇字第201110661号、201110661号）和土地使用权（墨国用（2015）第001140号和墨国用（2011）第222号），为刘某伟向银行借款提供抵押担保，抵押权人墨江哈尼族自治县农村信用合作联社涟漪信用社，《抵押合同》编号0813013557200929110000005，债务履行期限：2020年09月30日起2021年09月30日止。债务人刘某伟未按期偿还借款本息，被墨江哈尼族自治县农村信用合作联社起诉至法院，经墨江县人民法院（2022）云0822民初790号民事判决书及普洱市中级人民法院（2023）云08民终389号民事裁定书确认，对上述抵押不动产墨江哈尼族自治县农村信用合作联社享有优先受偿权，目前由墨江哈尼族自治县人民法院强制执行中。

2024年6月24日，封某华向墨江哈尼族自治县不动产登记中心提交《不动产权证变更（加名）申请》，要求在墨国用（2011）第222号土地使用证，墨国用（2015）第001140号土地使用证和墨江县房权证联珠镇字第201110661号、201110662号房产证和墨江县房权证联珠镇字第201519830号、201519831号房产证上加上儿子封某武、女儿吴某琼的名字。墨江哈尼族自治县不动产登记中心征求抵押权人意见后，2024年7月5日作出《不予登记告知书》说明不予登记的理由，并于2024年7月8日送达封某华。封某华、吴某华、封某武、吴某琼4人不服，于2024年7月19日以邮寄方式向本机关提交行政复议申请。

以上事实，主要有如下证据材料佐证：第一组证据：1.2020年9月30日《不动产登记申请书》（抵押权，首次登记），2《抵押合同》编号0813013557200929110000005，3.封某华、吴某华、刘某伟与涟漪信用社工作人员一同签字照片；证明：2020年09月30日，封某华、吴某华、刘某伟三人与涟漪信用社工作人员共同到墨江哈尼族自治县不动产登记中心申请办理不动产抵押登记，用封某华、吴某华名下2套房产所有权（墨江县房权证联珠镇字第201519830号、201519831号和墨江县房权证联珠镇字第201110661号、201110662号）和土地使用权（墨国用（2015）第001140号和墨国用（2011）第222号），为刘某伟向银行借款提供抵押担保。第二组证据：1.墨江县人民法院（2022）云0822民初790号民事判决书，2.普洱市中级人民法院（2023）云08民终389号民事裁定书，3.《抵押合同》编号0813013557200929110000005；证明：封某华、吴某华名下2套房产所有权（墨江县房权证联珠镇字第201519830号、201519831号和墨江县房权证联珠镇字第201110661号、201110662号）和土地使用权（墨国用（2015）第001140号和墨国用（2011）第222号）目前处于抵押权存续期间，加名需经抵押权人的同意。第三组证据：1.不动产权证变更（加名）申请，2.《墨江哈尼族自治县不动产登记中心关于抵押人封某华申请办理不动产权证变更（加名）的函》，3.《云南墨江农村商业银行股份有限公司关于不同意封某华申请办理不动产权变更（加名）的回函》；4.《不予登记告知书》；证明：墨江哈尼族自治县不动产登记中心收到封某华的《不动产权证变更（加名）申请》后，审核资料、调查核实情况后，征求抵押权人意见后作出《不予登记告知书》并送达封某华。

本机关认为：根据《中华人民共和国民法典》第406条第1款“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”的规定和《抵押合同》（编号0813013557200929110000005）第三条第3.5款中“以其他方式处分抵押物的，应事先征得乙方书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员，由此获得的收益按照第3.11条的约定处理。”的约定。封某华作为不动产抵押人，在抵押权存续期间，在抵押物产权证上加名，属于“以其他方式处分抵押物”的行为，应事先征得抵押权人墨江哈尼族自治县农村信用合作联社涟漪信用社的书面同意，未经同意不得加名。墨江哈尼族自治县不动产登记中心收到封某华的《不动产权证变更（加名）申请》后，进行了相关资料审核、对相关情况调查核实，履行了法定职责，经征求抵押权人的意见后，作出《不予登记告知书》并无不当。不存在申请人主张的“被申请人对当地政策熟知，但未尽职尽责，尤其复议人申请后仍不履行调查核实义务”的情形。根据《中华人民共和国行政复议法》第六十九条之规定，本机关决定：

驳回申请人的全部行政复议请求。

如不服本决定，可以自收到本决定书之日起十五日内向思茅区人民法院提起行政诉讼。

墨江哈尼族自治县人民政府

2024年9月6日

相关规定：

《中华人民共和国民法典》

第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）海域使用权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

《中华人民共和国行政复议法》

第六十九条 行政复议机关受理申请人认为被申请人不履行法定职责的行政复议申请后，发现被申请人没有相应法定职责或者在受理前已经履行法定职责的，决定驳回申请人的行政复议请求。

《不动产登记暂行条例实施细则》

第二十七条 因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：

（一）买卖、互换、赠与不动产的；

（二）以不动产作价出资（入股）的；

（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；

（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；

（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；

（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；

（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；

（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；

（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；

（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

第七十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。

权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）证实登记确有错误的材料；

（三）其他必要材料。

利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。

第八十条 不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。

不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。

《抵押合同》（合同编号：0813013557200929110000005）部分内容

第三条 抵押物

3.1 抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同

具有同等法律效力。

3.2 《抵押物清单》对抵押物价值的约定，不作为乙方处分该抵押物时的估价依据，不对乙方行使抵押权构成任何限制。

3.3 乙方抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、附属物、添附物、天然及法定孳息、抵押物的代位物，以及因抵押物毁损、灭失或被征收而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。

3.4 抵押权存续期间，甲方应维护抵押物的完好，不得采用非合理方式使用抵押物而使其价值产生减损。乙方有权随时检查抵押物的使用管理情况。

3.5 抵押权存续期间，甲方出租抵押物的，应当书面通知乙方并将抵押事实告知承租人，且出租期限不得长于贷款期限。以其他方式处分抵押物的，应事先征得乙方书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员，由此获得的收益按照第3.11条的约定处理。

3.6 抵押物发生或可能发生损毁、灭失的，甲方应及时书面告知乙方，并立即条的约定处理。采取措施防止损失扩大，及时向乙方提交有关主管机关出具的损毁、灭失证明。

3.7 甲方的行为造成或可能造成抵押物价值减少的，应立即停止其行为。抵押物价值减少的，甲方应恢复抵押物的价值，或提供与减少的价值相当的担保。

3.8 债务人不履行到期债务或发生本合同约定的实现抵押权的情形，致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，乙方有权收取自抵押物分离的天然孳息和法定孳息，孳息应当先充抵收取孳息的费用。

3.9 抵押物的权属证明和相关资料经甲、乙双方共同确认后由乙方保管，但法律法规另有规定的除外。

3.10 甲方因隐瞒抵押物存在的权属争议、被查封、被扣押、已设定抵押或已出租等情况而给乙方造成损失的，应向乙方予以足额赔偿。

3.11 抵押物毁损、灭失或被征收、征用、拆迁等的，甲方所获得的抵押物的保险金、赔偿金或补偿金以及处分抵押物所获得的收益，应用于提前清偿主债权或经乙方同意用于恢复抵押物的价值或存入乙方指定账户，以担保主合同项下债务的履行。甲方提供符合乙方要求的新担保之后，抵押人可将上述价款自由处分。抵押物剩余价值部分，仍应作为主债权的担保。贷款人有权直接向拆迁、征用、征收机构或补偿机构等主张收回贷款本息。